試験対策

収益還元法、まずは構成要素と式を押さえよう

わるきん
わるきん
収益還元法の量の多さに絶望……
ねこきん
ねこきん
まずは基本構造から理解するのです!

総論7章はとても範囲が広いし、勉強を進めるにはなかなか根気がいりますね

特に収益還元法
いきなり利回りがどうのこうの言われても……
原価法と取引事例比較法はまだイメージもしやすいんだけども……

まずは構成要素と数式から!(収益還元法の総論)

収益還元法の章は、基準も留意事項も長いです長すぎます
おまけに謎の数式もたくさん出てきます
Σとか高校生以来の出会いの方も多いと思います

まるごしで収益還元法に挑むと精神を蹂躙されてしまいます

こんな取り返しのつかない状態になる前に勉強のコツを身につけましょう

わかりづらい収益還元法なんですが、
構成要素と数式が頭に入ったらスイスイ学習が進みます

基準では
収益還元法とは〜の説明があって、
後は構成要素の説明がうだうだ続くだけです

というわけで、下の項目図と数式を覚えてください
間髪入れずに5回も書けば頭に入ります

なお、数式は凡例(各アルファベット)の名前まで書けるようにしてください
論文でも、数式を書いたら凡例の名前まで書かないと点数がつきませんし、
ここを間違えると減点もしくは0点です

(収益還元法に限らず、開発法とかでも同じです
間違えて書いている人がすごく多いです
簡単なところでの減点はすごいもったいないのでお気をつけて)

構成項目

実は、項目は4つだけです

数式


まずは直接還元法とDCF法の基本を抑えるところが優先です

土地残余法と有機還元法は応用になるので最初はスッ飛ばしていく方がいいです

DCF法の式についての補足①:DCF法の構造

直接還元法の式はシンプルだからありがたいですね

一方、DCF法の式は、Σが出てくるし、分母にややこしそうなカッコがあるし、
おまけにお尻に復帰価格とかいうよくわからん存在も居座ってます

むずかしそうなDCF法も、その構造を理解したら割と簡単です
DCF法を構成しているものは、❶保有期間中の純収益 と ❷転売価格(復帰価格)  だけです
この2つが分子に乗っかっています

❶保有期間中の純収益は、直接還元法と同じ概念のものです
収益 − 費用 = 純収益の計算を、想定する保有期間中、毎年毎年繰り返し求めるだけ

❷転売価格(復帰価格)は、保有期間が終了するときに直接還元法を適用して求めているだけ

ちなみに純収益が”一定もしくは一定率で変動”とか直線的な動き方をするという仮定を置いて、
無限等比級数で跳ばすと、DCF法の式は直接還元法の式になります

DCF法が基本で、直接還元法が派生式というのが正しいです
実務上は知っておいた方がいいですが、この辺りの数学的理解は試験対策上まったく不要です

DCF法の式についての補足②:割引計算

補足①で分子が何かを理解しました

❶純収益と❷転売価格(復帰価格) です

では、分母はというと、

『将来の収益を現在価値に割り戻す式』です
複利現価率と呼ばれる式です
割引率を分母に持っていって1を足すと複利現価率になります
将来価値は、現在価値より小さいので、
複利原価率は必ず1より小さい値になります


わかりづらいですね

というか分母とか分子とか考えるからややこしいです

まるまる と ばつばつ を掛ける。  と理解した方がわかりやすいです

整理すると、DCF方の式のイメージは↓こんな感じになります(保有期間を10年とすると)

1年目純収益 × 複利現価率 
+ 2年目純収益 × 複利現価率 × 複利現価率  
+ 3年目純収益 × 複利現価率 × 複利現価率 × 複利現価率  
+ 〜〜  + 10年目純収益 × 複利現価率を10回掛ける 
+ 復帰価格 × 複利現価率 を10回掛ける

Σ(シグマ)は合計を意味しますので、+を繰り返します
復帰価格はシグマの範囲外にいますけど、+になってるので、ちゃんと+てあげましょう

複利現価率を掛けると将来時点の収益が、現在時点の収益になります
3年後もらえる100円は、今の90円とかいう理論です
収益還元法は『将来期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより収益価格を求める手法』なので、現在価値に割り引く作業を繰り返します

すいません噛み砕いた説明が思ったより難しいです
経済学で勉強してください
もうみそスープでいいです
わたしはみそすーぷです

全体像が見えたら各構成要素へ(収益還元法の各論)

図と数式を頭に入れた状態で基準・留意事項を読み直してみてください

①収益還元法には直接還元法DCF法がある
②各構成要素を説明

この2本建てがつらつら書いてあるだけです

①の概要は上の通りもうOKです
次は②ですね

といっても純収益の内訳がなにかを理解するだけなので簡単です
そのお話はまた次の機会で

まとめ

収益還元法の理解の近道

・構成要素と式を押さえる
・収益還元法は”純収益”と”還元利回り”の2つだけ
・DCF法は”純収益”と”割引率”と”復帰価格”の3つだけ